권리금 회수 방해인지 여부 (방해행위 해당성 관련 최근판례 등)

제 콘텐츠의 의견들은 개인적인 의견이고, 구체적인 사실관계나 바라보는 시각 등에 따라 얼마든지 다른 의견이 있을 수 있으니 참고용으로만 활용하시기 바랍니다. 그리고 오류나 오기, 법률이나 판례는 변동이 있을 수 있으니, 꼭 최신 법령이나 판례 등을 한 번 더 찾아보시기 바랍니다. 이렇게 다양하게 리서치해보는 경험이 쌓이면 시야나 실력이 더욱 업그레이드되실 거라 생각합니다.

 

1. 권리금 회수 방해 문제

 1) 상가 임차인은 영업을 이어가며 쌓아온 고객층, 거래처, 시설 투자, 지리적인 이점 등 유무형의 경제적 가치를 형성하게 됩니다. 이러한 가치는 통상 권리금이라는 명목으로 기존 임차인이 새로운 임차인에게 받는 형태로 이어지게 되는데, 만일 임대차계약이 종료될 때 임대인이 새로운 임차인을 받지 않거나, 과도한 조건을 제시해 사실상 새로운 임차인이 들어오지 못하게 만들면 기존 임차인은 권리금을 회수하지 못하는 상황에 처하게 됩니다.

 

 2) 상가임대차 보호법에서는 이러한 불합리를 방지하기 동법 10조의 4에서 권리금 회수기회 보호 등에 관하여 규정하고 있는데, 1항에서 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등을 하여 권리금 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 하면서, 2항에서 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 등의 경우에는 위 정당한 사유가 있는 것으로 본다고 하고 있으며, 3항에서는 1항을 위반하여 임차인에 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임이 있다는 취지로 규정하는 등으로 임차인의 회수방해 행위를 구체적으로 규제하고 있습니다.

 

 

2. 회수 방해행위와 그 예외

 

 1) 상가건물임대차보호법 1항 각호에서 정한 행위를 보면, 기본적으로 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하기 위해 임차인이 주선한 임차인과 정당한 사유가 없는 한 계약을 체결하도록 하고 하고 있고, 임차인이 주선한 신규임차인에게 주변 상가건물에 비해  현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 다소 의도성이 보이는 행위를 하거나, 신규임차인이 되려는 자에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 등을 통해 기존 임차인이 권리금 지급받는 것을 방해하지 못하도록 구체적인 행위를 언급하고 있습니다.

 

 2) 다만 기존 임차인의 권리금 관련 보호에만 치중하게 되면 임대인이 원치 않는 계약을 강제하는 정도가 과도해질 수 있고, 그러한 상황 역시 불공정한 등으로 바람직하지 못하기에, 임대인이 선택한 신규임차인이 기존임차인에 권리금을 지급하는 경우나, 신규임차인인 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등에는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있게 예외적인 경우를 세부적으로 규정하여 권리금 보호에 따른 기존 임차인 보호와 균형을 맞추고 있습니다.

 

 

3. 권리금 회수 방해행위 해당성 관련 최근판례와 나의 생각

 

 1) 대법원은 임차인 A는 가게를 운영하던 중 B와 가게 시설과 권리를 **원에 양도하는 권리금 계약을 체결하였는데, A가 임대인 C에게 B와의 임대차계약 체결을 요청하자, C는 재건축으로 인해 한정된 기간의 임대차계약만 가능하다고 고지하였고, 이후 위 권리금 계약이 해제된 사안에서, C의 위 고지가 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 판단함에 있어 재건축 필요성이 부정되거나, 계획이나 단계가 구체화되지 않은 상황에서 짧은 임대기간만 확정적으로 제시하고 고수하는 경우 등과 같은 사정이 없는 이상 재건축 계획과 시점을 고지하지 하였다는 것만으로 방해행위에 해당하지 않고, 고지내용에 상가건물 임대차보호법 10조 1항 7호 재건축 관련 각 목의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 요건을 미충족 해도 마찬가지라는 전제 하에, 본건은 재건축 필요성과 진정성이 인정되고, 고지 내용이 B에게 불합리한 강요를 하는 것이라 보기 어려운 등으로 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수 없다는 취지로 판시하였습니다(대법원 2024.7.31. 선고 2024다 232530 판결 참조).

 

 2) 위 판례에서 주목할 만한 포인트는 법에서는 정당한 사유 없이 거절한 경우인지 판단함에 있어 거절 사유에 대해 현실성이나 진정성 등을 세심하게 판단하고 있다는 점, 임대인의 사정 역시 충분히 감안하여 판단하고 있다는 점, 그리고 계약갱신 거절할 수 있는 요건의 충족여부와는 또 다르게 보고 있다는 점입니다. 생각건대 임대인의 행위에 정당한 사유가 있는지를 구체적 사안에 따라 면밀히 검토하여 판단하는 것은 어찌 보면 당연한 일이라 할 것인바, 만일 본건과 같이 재건축 같은 문제 있을 법한 건물에 신규 임차인으로서 계약을 체결하려 한다면, 권리금을 지급하더라도 권리금 회수가 쉽지 않을 수 있다는 리스크를 고려하여, 권리금을 조정하거나 계약기간을 조절해 보고, 정 안되면 다른 곳을 알아보는 등 보다 멀리 보고 계약체결 여부를 결정하는 것이 바람직하다는 생각이 듭니다.

 

 

4. 분쟁 예방과 주의할 점

 

 1) 임차인이 권리금을 보호받기 위해서는 위 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 규정 등을 면밀히 살펴보고, 임대인에 신규임차인을 주선하는 내용 등을 서면으로 통지하고 회신받는 등으로, 의사표시에 대한 근거를 명확히 남겨 필요시 정당한 사유에 대해 선명하게 다툴 수 있도록 준비를 해가면서 진행해 나가는 것이 바람직하다 생각됩니다.

 

 2) 임대인 입장에서도 만일 어떠한 근거로 주선하는 임차인과의 계약을 거절하려 할 경우, 그 근거의 정당성에 대해 한번 더 검토해 보는 것이 좋을 것이고, 정당한 사유에 해당한다 생각된다면 그러한 판단을 하게 된 근거를 미리 잘 수집해 두고 제시하여 불필요한 분쟁을 줄일 수 있도록 하는 것이 현명하다 할 것입니다.

 

 

5. Q&A

 

 Q) 임대인에게 인정되는 정당한 사유중 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우라는 것은 너무 주관적인 판단에 따라 정당한 사유를 인정해 주는 것 같아 불합리한 것 같은데 어떤가요?

  Ans. 말씀하신 대로 임차인 입장에서는 권리금 지급이 가능한 새로운 임차인이면 웬만하면 별 문제가 없다 할 것인데, 임차인으로서 의무를 위반할 우려라는 사유로 거절의 정당성을 넓게 인정할 여지를 준 부분에 대해 당연히 불만스러울 수 있다 생각됩니다. 다만 위 판례에서 본 바와 같이 정당한 사유를 판단함에 있어서 개별사안을 구체적으로 판단하고 있기에, 위 우려의 부분을 개별사안에서 단순한 걱정만으로 정당한 사유가 있다 판단하지는 않을 거라 생각되는 바, 임대인 입장에서는 위 우려라는 부분을 보다 객관적으로 입증가능한 사유를 들어 주장해야 할 것이고, 만일 그렇지 않다면 임차인 입장에서는 충분히 다퉈볼 만하다 생각됩니다.

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