유치권에서 실제 점유 어디까지 필요하나(최근판례와 나의 생각)

 

1. 유치권의 성립과 실제 점유의 필요성

 1) 우리 민법은 채권자가 타인의 물건을 적법하게 점유하고 있을 때, 채권이 변제될 때까지 그 물건 반환을 거절할 수 있는 권리를 유치권으로 규정하고 있습니다. 유치권은 채권자의 권리 보장 차원을 넘어, 채무 불이행으로 인한 불합리를 방지하는 기능도 가진다 할 수 있습니다.

 2) 유치권은 어디까지나 점유를 전제로 성립한다는 점이 핵심인데, 점유는 단순한 소유와 달리, 물건을 사실상 지배하고 있는 상태로, 기본적으로 유치권을 주장하려면 채권자가 해당 물건을 현실적으로 지배하고 있다는 사실이 인정되어야 합니다.

 

 

2. 점유의 유형과  판단 기준

 

 1) 원칙적으로 유치권이 성립하려면 점유가 직접적이고 현실적이어야 할 것이고, 단순히 문서상 권리가 있다고 해서 점유가 인정되기는 어려울 것입니다. 가령 건축업자가 공사대금을 지급받지 못한 상태에서 완성 건물의 열쇠를 보관하고 있다면 이는 현실적 점유로 평가될 여지가 클 것이고, 만일 계약만 체결하고 실제 물건을 보관하거나 관리하지 않은 경우에는 점유를 인정하기 어려울 것입니다.

 

 2) 한편 불법적으로 점유를 개시한 경우, 예컨대 무단으로 건물을 점거한 뒤 유치권을 주장하는 것은 허용되지 않을 것입니다. 즉 점유의 실질과 적법성이 주요 포인트가 되겠습니다.

 

3. 유치권 관련 최근 판례와 나의 생각

 

 1) 대법원은 유치권은 점유 물건으로 피담보채권에 만족을 주는 물권으로 법에서 인정하지 않는 새로운 물권의 창설은 허용되지 않는다는 전제하에, A는 한 개 호실을 B로부터 임차하면서, 영업을 위해 투입한 공사비의 일정비율을 반환받기로 약정하였는데, 이후 A는 칸막이를 철거하여 네 개의 호실을 점유하며 영업을 하던 중 동 호실이 경매로 매각되자 유치권을 주장하나,  A가 주장하는 반환받기로 약정한 금원은 호실의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 영업을 위한 비용이 혼용되어 있어 물건 간의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 유치권의 피담보채권이 된다 보기 어렵고, 유치권 행사 범위와 관련하여 각 호실이 칸막이가 철거되었으나 위치 및 면적을 쉽게 특정할 수 있고, 원상회복에 과한 비용이 들거라 보이지 않는 점 등에 비추어 2심에서 각 호실 전체에 대한 유치권을 인정한 것이 잘못이라는 취지로 판시한 바 있습니다(대법원 2023.4.27. 선고 2022 다 273018 판결 참조).

 

 2) 위 사안에서 주목할 만한 점은 법에서 인정하지 않는 새로운 물권을 만드는 것이 불가하다는 점, 유치권과 관련하여 인정되는 피담보채권의 범위 등이 특정돼야 한다는 점, 구분건물에 있어서 유치권 주장가능한 점유의 범위가 쉽게 확장되지 않는다는 점입니다. 따라서 유치권을 주장함에 있어 견련관계가 인정되는 피담보채권의 액수 등을 정확히 파악해 둘 필요가 있으며, 점유에 있어서도 합리적인 선에서 실질적인 점유를 하며 유치권을 주장하는 것이 바람직하고, 무리하게 점유를 확장하는 등으로 불필요한 분쟁거리를 더욱 늘리는 것은 신속한 분쟁의 해결을 위해 바람직하지 않다는 것을 기억해 둘 필요가 있다 생각됩니다.

 

 

4. 유치권 분쟁과 예방

 

 유치권의 성립 요건 가운데 점유는 종종 문제가 되는 부분으로, 채권자는 권리를 확보하기 위해 점유 상태를 유지하려 하지만, 채무자는 이를 부당한 방해로 보아 분쟁이 발생하곤 합니다. 따라서 유치권을 둘러싼 분쟁을 예방하려면 계약 단계에서 반환 조건, 담보 설정, 지급 방식 등을 명확히 해 두는 것이 바람직할 것입니다.

 

 

5. Q&A

 

 Q1) 새로운 형태의 유치권을 주장하는 것이 불가능한가요?

  Ans. 우리 민법은 물권법정주의를 취하고 있기 때문에, 법률이나 관습법에서 정하는 경우 외에 새로운 종류의 물권을 창설하는 형태의 유치권 주장은 받아들여지기 어렵다 생각됩니다.

 

  Q2) 구분건물의 독립성을 상실하게 된 경우라면 유치권 주장 가능한 물건의 범위가 확대될 수 있나요?

  Ans. 생각건대, 위 판례의 취지에 비추어 볼 때, 독립성을 상실하여 구분이 어렵고, 복구에 과도한 비용이 소요되는 등의 상황이라면 점유의 범위가 다소 넓어진다 하더라도 유치권 주장의 대상에 포섭될 여지는 있다 생각되긴 합니다. 다만 피담보채권과 견련관계에 있는 물건의 범위는 아무리 구분이 어렵다 하더라도 어느 정도 용인할 수 있는 선이 있다 할 것인데, 이를 넘어 과도하게 물건의 범위를 확장하여 점유하면서 유치권을 주장하는 것은 바람직하지 않고, 받아들여지기 어렵다 생각됩니다.

 

출처 Pixabay