미등기건물 매매와 등기 등 문제 (실사례와 Q&A)

1. 미등기건물 매매의 위험성

 1) 부동산 거래에서 건물은 등기를 해야 물권변동이 일어납니다. 하지만 건물이 완공되었음에도 불구하고 등기가 되어 있지 않은 상태에서 매매계약이 이루어지는 경우가 있을 수 있습니다.

 2) 이런 경우를 미등기건물 매매라고 할 수 있는데, 매도인은 건물의 사실상 소유자일 수 있지만, 등기부상 소유권자로 확인이 불가한바, 미등기 건물을 매수할 경우, 여러 리스크가 있습니다.
  
 3) 예컨대 매도인이 진정한 권리자가 아닐 가능성, 혹은 향후 제3자가 소유권을 주장할 위험 등을 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

2. 소유권 관련 법적 문제

 1) 우리 민법상 물권변동은 등기를 필요로 하기에 부동산의 소유권 관련 등기가 필요합니다. 따라서 미등기건물을 매매했다고 하더라도, 매수인이 등기를 할 수 없는 상태라면 매수인의 실질적인 권리행사에 제약이 있을 수 있습니다.

 2) 또한 건축물이 건축법상 사용승인 절차를 마치지 못한 경우나 불법적 부분 등으로, 추후 등기 자체가 매우 어려워질 수 있는데, 이때 매수인은 대금지급에도 불구하고 소유권자로서 사용수익 등이 힘들어질 수 있습니다.

 3) 따라서 미등기 건물은 매매계약 단계에서 건물이 등기 가능한 상태인지 등을 필히 확인할 필요가 있다 할 것입니다.

 

3. 예상되는 분쟁유형

 1) 미등기건물 매매와 관련한 분쟁은 등기 불가 등으로 인한 계약 해제 및 손해배상 등을 상정해 볼 수 있습니다.

 2) 기본적으로 미등기 부동산이라 하더라도 매매계약이 원천 무효라 보기 어려우나, 계약상 적법한 등기 까지를 내용으로 할 경우, 등기불가시 계약해제 등이 문제 될 수 있습니다. 나아가 등기와 관련하여 속인 것이 있다면 계약취소 및 형사적 문제가 될 여지도 있습니다.

 

 

4. 실사례와 주요 포인트

 

 1) 이와 관련하여 한 판례에서는, A는 B가 매매계약 체결 후 이 사건 부동산을 3자에게 매도하고 이전등기를 마쳐주었기에, B 측에  매매계약 해제 및 기 지급한 매매대금 일부 반환을 구하자, B는 A에게 대출금 채무 승계 및 소유권 이전등기를 받아가라 하였는데 미등기전매를 이유로 계속 거부를 하여 계약해제가 되었으며 원고가 납부해야 할 대출금 이자 대납 및 손해배상액 등으로 기 지급한 금원 전액 상계되었다는 취지로 주장하였는데, 법원은 대출금 인수의무 불이행으로 해제된 시점을 기초로 기 지급한 금원에서 손해배상 예정으로 보이는 금원을 상계한 액수를 지급하라는 취지로 판시한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2022.6.10. 선고 2021 가합 534131 판결 참조).

 

 2) 위 사안에서 주목할만한 부분은 미등기부동산의 경우 전매차익을 위해 매매가 이루어지기도 한다는 점과 미등기부동산을 매매했을 경우 제3자에 재차 매도하는 등으로 권리관계가 복잡해질 수 있다는 점입니다. 따라서 미등기 부동산의 경우 위험관리 측면에 기본적으로 중점을 둘 필요가 있고, 이행에 있어서도 예상과 달리 여러 문제점과 분쟁거리가 계속 발생할 수 있기 때문에 이에 대해 유연하고 합리적으로 대처해 나갈 필요가 있다 할 것입니다.

 

5. 분쟁예방

 

 1) 미등기건물을 매수하려는 경우, 우선적으로 사용승인 문제, 등기가능여부 등 확인해 볼 필요가 있고, 토지와의 관계, 건축법규 위반사항은 없는지 등을 검토하여 리스크를 관리할 필요가 있습니다.

 2) 그리고 매매계약 시 등기가 불가할 경우 계약해제 등 관련 조항을 필히 명시해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

6. Q&A

 

 Q) 미등기건물은 매매가 불가능하지 않나요?
  Ans. 등기된 건물을 매매계약체결 후 소유권이전등기까지 마치는 것이 일반적이긴 합니다. 다만 계약자유 원칙상 미등기 부동산이라도 매매가 원천적으로 불가능하다 보기는 어렵고, 일단 유효하나 위 언급한 리스크와 문제가 있을 수 있다고 보면 될듯합니다.

출처 Pixabay