임대인 파산시 전세보증보험 활용 (최근 주요 판례와 나의 생각)

1. 임대인 파산에 대한 임차인의 불안

 1) 임대차 계약을 맺은 임차인이 우려하는 상황 중 하나는 임대인이 파산하는 경우입니다. 파산은 임대인의 재산이 법원의 관리 아래 들어가 채권자들에게 분배되는 절차를 거치는데, 임차인이 돌려받아야 할 보증금 역시 다른 채권자들과 경쟁 관계에 놓이게 되어 제대로 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 2) 특히 임대인의 채무가 과도하고 부동산 가치가 보증금보다 낮을 경우, 임차인은 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 더욱 커지는데, 이러한 상황은 임차인의 생활에 치명적일 수 있습니다.

 

2. 보증금 전액 반환이 쉽지 않은 이유

 

 1) 보다 구체적으로 임대인이 파산하면 보증금은 채권으로서 법원에 신고하고, 다른 임금채권, 세금, 금융기관 채권 등과의 관계에 있어 순위에서 밀릴 수 있습니다.

 2) 즉 보증금이 수억 원에 이르는 경우가 많은데, 선순위를 제하고, 기타 채권과 배분하는 등 하게 되면 돌려받는 금액이 전액보다 훨씬 못할 수 있는 것입니다. 물론 주택임대차보호법 등으로 일부 보호 된다 하더라도, 그 범위가 제한적일 수 있어 늘 현실적 피해에 대비할 필요가 있습니다.

 

3. 전세보증보험 활용

 

 1) 이런 경우를 대비해 들어두는 것이 전세보증보험입니다. 전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못하는 사유가 생겼을 때 이를 대신 보험금으로 지급하는 구조를 취하고 있습니다.

 2) 물론 보증보험도 계약이기 때문에 약관의 내용이나 해석 등을 놓고 분쟁이 발생할 수 있는 등 완벽하다 할 순 없겠지만, 전세사기 등 각종 불안한 사회현상 속에서 위험관리에 필요한 제도임에는 분명하다 생각됩니다. 다만 보증보험을 빌미로 안심을 시킨 후 사기행각을 저지르는 경우도 있을 수 있어 주의를 요합니다.

 

 

4. 실제사례와 주요 포인트

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, A의 전세사기범행과 관련하여, 법원은 일부 피해자들이 전세보증보험 가입으로 보증금 상당액 보전받았으나 이는 피해자들의 실질 손해가 보증공사에 전가된 것에 불과하여, 편취범의 인정가능하고, 기망 관련 A가 무자본갭투자 방식을 임차인들이 알았다는 것만으로 고지의무 충실히 다 이행했다 보기 어렵고, 전세보증보험 가입했더라도 임대인의 임의적 이행을 바라고, 보험은 구제수단이라 할 것인바, '전세계약 종료에 따른 보증금 반환은 어렵고, 전세보증보험 통해 보전가능하다 했다면 계약체결을 하지 않았을 것이 분명하다는 취지로 기망을 인정한 취지의 사례도 있습니다.

 2) 위 사안에서 주목할만한 점은, 보증보험으로 보전이 된다 하더라도 사기에 해당성이 있을 수 있다는 점, 보증보험만으로 구조상 안전하다 단정하는 것은 리스크가 있다는 점입니다. 따라서 임대차계약체결 시 임대인의 사정이나 임대차 계약이 갭투자인지 여부 등 구조에 대해서도 실질적으로 파악해 둘 필요가 있고, 보증보험 가입 시에도 최악의 경우 보험금지급이 가능한지 어느 범위까지 보장되는지 등에 대해 세심히 살펴서 최대한 리스크 관리를 잘할 필요가 있습니다.

 3) 한편 다른 판례에서는 A와 B사이의 임대차계약에 C금융기관이 보증금 대출을 해주면서, D사와 임대차기간 중 임차인 대항력 등 하자로 인한 손실에 대해 보험금을 지급하기로 약정 후, E공사와는 위 대출 관련 보증협약을 체결한 뒤, B가 보증금 반환받지 않고 전출하자 C금융기관이 D사와 E공사를 상대로 보험금 지급 등을 구한 건에서, 법원은 B의 무단전출로 인한 대항력 등 상실도 E공사와 계약에서 면책사유에 해당하는 바, 결국 D사와 정한 임대차 기간 중 임차인 대항력 등 하자로 인한 손실에 해당하여 보험금 지급의무 있다 판단한 사례가 있습니다.

 4) 위 사례에서 주요 포인트는, 보증보험의 면책사유에 따라 보험금지급이 거절될 수 있다는 점입니다. 따라서 보증보험가입 시 약관 등 계약내용, 즉 보장되는 범위와 면책사유 등을 꼼꼼히 확인하여 추후 문제시 보험금을 지급받지 못하게 되는 상황이 생기지 않도록 주의할 필요가 있습니다.

 

5. 최근 주요 판례와 나의 생각

 

 1) 대법원은 F법인이 G로부터 아파트 임차한 뒤, H사와 전세금보장보험계약을 체결하였고, 이후 G는 아파트를 J에게 매도하면서, G의 보증금 반환채무를 J가 인수한다고 하였는데, J가 보증금을 반환하지 못하자 F법인은 H사에 보험금을 청구한 사안에서, F법인은 원칙적으로 주택임대차보호법 3조 2항, 3항의 경우 외에 3조가 적용되지 않고, F법인에 G가 면책적 채무인수에 대해 설명하거나 승낙이 없었던 사정 등을 감안, 면책적 채무인수를 F법인이 묵시적 승낙했다 단정할 수 없다고 하였습니다(대법원 2024.6.13. 선고 2024다 215542 판결 참조).

 2) 위 판례에서 눈에 띄는 점은 법인이 임차인일 경우 법인은 주택임대차보호법의 대항요건인 주민등록을 마칠 수 없어 동법 3조 2항, 3항의 경우 외 동법의 보호가 어렵다는 점과, 보증금보호를 위한 보증보험에 가입한 경우라도 분쟁의 여지가 있다는 것입니다. 따라서 위와 같은 경우가 발생했을 때 쉽게 포기하지 말고 병존적 채무인수를 주장하는 등으로 불 측의 손해를 보지 않도록  최선을 다해볼 필요가 있습니다.

 

6. 실질적인 대비책

 

 1) 임차인 입장에서는 계약 체결 전부터 임대인의 재정 상태를 면밀히 살펴야 하며, 전세보증보험 가입은 필수적으로 고려하는 것이 바람직합니다. 보험료라는 일정한 비용이 발생하더라도, 수억 원대 보증금을 지키는 데 필요한 최소한의 안전망이라 할 수 있기 때문입니다.

 2) 임대인으로부터 보증금을 못 받을 사정이 생기면 보험처리를 통해 신속히 피해회복을 할 여지가 있으나, 보험에 가입하지 않았다면 소송 등 절차에 있어 번잡하고 비용이나 심리적으로 매우 힘이 들 수 있습니다. 따라서 계약 시 최대한 리스크를 관리하는 방향으로 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

 

 

7. Q&A

 Q1) 보증보험으로 충분하지 않나요?

  Ans. 보험가입 시 약관, 계약내용, 보장범위 등을 충분히 봐야 하고, 임대인이 무자본 갭투자는 아닌지 등 전반적인 위험관리가 필요합니다.

 

 Q2) 보증금 보호를 위한 조언은?
  Ans. 매매가 대비 보증금의 비율이 높은 것은 리스크가 있어 피하는 것이 좋을듯합니다. 또한 보증보험은 물론 위 언급한 각종 문제점 들에 대해 최대한 꼼꼼히 체크하고 검토해 보는 것이 바람직합니다.

출처 Pixabay