부동산중개시 설명의무 위반 문제 (최근판례 업데이트)

[업데이트 : 2025.9.16.(최근판례 등)]

1. 부동산중개인의 설명의무

 1) 부동산 거래는 일반인에게 낯설고 복잡한 절차가 많기 때문에, 중개인의 역할이 매우 중요합니다. 특히 공인중개사는 거래 당사자가 쉽게 파악하기 어려운 권리관계 등에 대해 정확하게 알려줄 의무를 부담하는데 이를 설명의무라 합니다.

 2) 가령 중개목적물에 근저당권이 설정되어 있거나, 토지에 각종 제한이 있는 경우 등은 중개인이 반드시 알려야 하는 사항이라 할 것입니다. 이러한 설명이 제대로 이루어지지 않으면 거래 당사자는 계획한 부동산에 대한 활용을 못하는 등으로 심각한 재산적 피해를 입을 수 있습니다.

 

2. 설명의무 위반 문제

 

 1) 설명의무 위반은 중개인이 중요한 사실을 누락하거나 잘못 알린 경우 등에 발생합니다.  예컨대 매매 대상 부동산에 유치권 문제가 있다거나, 불법증축 등 문제 될 여지가 있는데도 이를 알리지 않는다면, 이를 모르고 매수하게 되면 예상치 못한 제약으로 여러 가지 손해가 발생할 수 있습니다.

 2) 이처럼 설명의무를 다하지 않은 경우, 단순한 실수라고 넘어갈 수 있는 문제가 아니라 중개업자로서의 책임을 다하지 않은 중대한 문제로 취급될 수 있습니다. 따라서 거래 당사자들은 계약 체결 전, 중개인에게 중요한 정보에 대한 문서 확인 및 추가 설명을 요구하는 것이 바람직하다 할 것입니다.

 

3. 법적 책임과 손해배상 문제

 1) 공인중개사법 25조는 중개대상물의 확인, 설명에 대해 규정하고 있는데, 1항에서 개업공인중개사는 중개 완성 전 중개대상물의 상태, 권리관계, 이용제한사항 등에 대해서 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 한다고 명시하고 있습니다.

 2)  공인중개사가 위 설명의무를 위반한 경우, 민사상 손해배상 책임이 발생할 수 있는데, 공인중개사법 30조 1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의, 과실로 인해 재산상 손해를 발생하게 한때에는 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 3항에서 손해배상 책임 보장을 위해 보증보험이나 공제가입 혹은 공탁을 해야 한다고 규정하고 있어, 손해 발생 시 배상을 받을 수 있게 제도적 장치를 마련해 두고 있습니다.

 

4. 실제 사례와 개인적 의견

 1) 관련하여 한 판례에서는, 임차인 A가 임대차 계약을 체결할 당시 부동산에 신탁등기가 되어있었는데, 공인중개사 B는 신탁원부의 열람 등을 통해 법률상 위험을 A에게 설명할 의무가 있음에도, 원고에게 아무 문제가 없다는 취지로 답하고 신탁원부를 발급받아 보여주지도 않는 등 과실이 있고, 이로 인해 A가 임대차 계약을 체결하게 함으로써 결국 채무초과 상태에 있던 임대인으로부터 보증금 상당액을 못 받는 손해를 발생시켰다는 A의 주장에 대해, 법원은 중개업자는 중개대상물의 권리관계를 조사, 확인하여 설명할 의무가 있는데, 신탁등기가 되어 있는 부동산에 대한 임대차계약 중개 시에는 신탁원부를 제시하면서, 수탁자가 부동산의 소유자이기에 임대차계약은 임대인 소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이에 대해 수탁자의 승낙, 승인이 없다면 임대차계약으로 수탁자에 대항할 수 없음을 성실하고 정확하게 설명할 의무가 있다고 하며, 이러한 설명의무를 다하지 못했기에 배상책임이 있다고 한 사례가 있습니다. 다만 법원은 A도 별다른 검토 없이 문제없다는 취지의 말만 믿고 보증금을 지급한 점 등을 고려하여 B 측의 책임을 제한하였습니다.

 2) 위 사안에서 주요 포인트는, 설명의무의 내용을 매우 충실한 정도로 요구한다는 점, 특히 신탁과 같은 다소 생소할 수 있는 내용에 대해서는 법률적 리스크에 대한 부분까지 성실한 설명이 필요하다고 한 점, 신탁등기가 되어 있는 경우 신탁의 내용 등을 반드시 더 충실히 확인할 필요가 있다는 점, 손해배상 책임에 있어 거래 당사자가 충분한 검토를 하였는지 여부도 책임제한에 중요한 요소가 된다는 점입니다. 따라서 부동산계약에 있어서 권리관계가 복잡하거나 생소한 내용이 보일 경우 이에 대해 충분히 이해할 수 있도록 설명을 해달라 요구하여 필히 리스크를 확인할 필요가 있으며, 단순히 중개사가 제시하는 설명이나 근거를 무조건 신뢰하기보다 필히 스스로 알아보고 충분히 검토하는 것이 바람직하다 할 것입니다. 또한 계약 체결 후 목적물의 하자나 법적리스크 등 문제가 발생했을 경우 이러한 부분에 대하여 설명이 충분했는지 여부 등을 면밀히 검토해 보고, 만일 일부라도 부족한 부분이 있었다 생각이 든다면 이러한 부분을 손해배상 청구 시 적극 부각하여 주장해 볼 필요가 있다 생각됩니다.

 

 

 

5. 분쟁 예방과 실무상 유의점

 

 1) 설명의무 위반으로 인한 분쟁을 예방하기 위해서는 중개인과 거래 당사자 모두 주의가 필요합니다. 중개인은 형식적인 설명에 그쳐서는 안 되고, 필히 부동산의 실상황 등을 제대로 확인하여 계약체결을 결정함에 있어 착오가 없도록 최선을 다할 필요가 있을 것입니다.

 

 2) 거래 당사자는 설명해 주는 내용을 같이 세심하게 확인하고, 이외에도 현장에 가서 하자가 없는지 등을 면밀히 체크하여 계약체결 이후 하자를 발견하게 되어 분쟁으로 발전하게 되는 일을 최소화하는 것이 당연히 바람직할 것입니다. 그리고 공인중개사법 25조 3항에서는 확인설명사항을 서면으로 작성해 교부하도록 하고 있는데, 작성되는 서면 내용 역시 누락된 부분이 없는지 등 꼼꼼히  확인해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

 

6. 설명의무 대상 등 관련 최근판례와 나의 의견

 

 1) 대법원은 공인중개사법 32조 1항에 개업공인중개사는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 규정하고 있어, 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없고, 공인중개사의 대상물 확인, 설명의무는 중개의뢰인에 대해 인정되는 것으로, 동법 시행령에서 거래당사자에게도 서면교부해야 한다 하고 있지만, 이는 행정적 목적을 위한 것이지 확인, 설명의무 대상을 거래당사자에까지 확대하는 것이라 볼 수 없다며, 서면 수령사실이 중개수수료 지급약정이라 단정하기 어렵다는 취지로 판시하고 있습니다(대법원 2024.1.4. 선고 2023 다 252162 판결)

 

 2) 위 사안에서 보듯이 중개수수료는 의뢰한자로부터 받는 것이라 할 것인바, 일반적으로 중개사를 통해서 계약을 체결할 경우 의뢰를 한 경우가 아니라 하더라도 중개사를 통해서 계약 체결하는 것이니 중개수수료를 지급해야 한다고 생각할 수 있는데, 위 판례에서는 중개의뢰를 한 당사자와 의뢰하지 않은 거래당사자를 분명히 구분하고 있는 바, 이런 부분은 매우 주목할 만한 부분이라 생각이 됩니다. 나아가 설명의무에 있어서도 거래당사자에게는 중개의뢰한 자에게 해야 할 설명의무와 다르게 취급하고 있는 것도 특색이 있습니다. 따라서 중개를 의뢰한 자가 아닌 거래당사자에 해당할 경우 수수료 요구에 대해 위 판례를 근거로 거부하는 등 대응하면 좋을 듯하고, 중개사 입장에서 설명의무가 문제 될 경우 거래당사자가 문제를 삼는다면 의뢰자와 달리취 급한 위 판례를 근거로 대처하는 것도 좋을 듯합니다.

 

7. Q&A

 

 Q1) 중개의뢰를 하지 않은 경우에도 중개수수료를 지급해야 하나요?
  Ans. 위 판례의 취지에 따르면 의뢰를 하지 않은 거래당사자라면 기본적으로 중개수수료를 지급할 의무가 없다 할 것입니다.

 Q2) 중개를 의뢰하지 않은 거래당사자일 경우에도 확인 및 설명의무의 정도를 의뢰한 자에 준해서 해야 하지 않나요?
  Ans. 위 판례의 취지에 따르면 기본적으로 설명의무는 중개의뢰인에 대해 인정되기 때문에 의뢰하지 않은 당사자에 대해서도 동일한 정도로 설명의무를 부담한다 보기는 어렵다 생각됩니다. 따라서 중개를 의뢰하지 않은 당사자는 스스로 더욱 물건에 대한 확인 등을 신경 쓰는 것이 바람직하다 생각됩니다.

 

출처 Pixabay