불법구조 변경시 임대차관련 법적문제

1. 구조변경 문제

 1) 주택이나 상가를 임차하여 사용하는 경우, 임차인은 해당 부동산을 계약에서 정한 목적과 방식에 맞게 사용해야 합니다. 즉, 임차인이 단순히 벽지 교체나 장판 시공 같은 통상적인 수선 및 개량을 하는 것은 문제가 되지 않지만, 건물의 주요 구조나 외관을 변경하는 행위는 원칙적으로 임대인의 동의를 득해야 할 것입니다.

 2) 따라서 임차인이 마음대로 구조를 변경한다면 이는 계약 위반이 될 수 있고, 사안에 따라 계약 해지 사유가 될 수도 있습니다.

 3) 그리고 민법 623조는 임대인이 목적물 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 규정하고 있기에, 불법구조변경 상태에서 임대를 해준 경우 계약위반 등 손해배상 문제가 따를 수 있습니다.

 

 

2. 불법구조변경이 문제 되는 이유

 

 1) 임대차계약에서 구조변경이 특히 민감한 문제인 이유는 건물의 가치와 안전성에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.

 2) 예를 들어, 상가 임차인이 매장 확장을 위해 벽을 허물거나 주택 임차인이 공간을 불법 확장하는 경우, 이는 건물의 내력 구조에 영향을 주어 안전성을 해칠 수 있습니다. 이 경우 경우에 따라 임대목적물에 막대한 손상을 가져온 것으로 볼 수 있어 계약책임 등 손해배상 등 문제가 발생할 수 있습니다.

 3) 이는 임대인의 경우에도 마찬가지입니다. 불법구조 변경된 건물을 임대했다가 적발되어 행정처분 등 문제가 따르면 이 또한 계약책임 등 손해배상 등 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

3. 실제 사례와 주요 포인트

 

 1) 이와 관련하여 한 판례에서는, A는 B로부터 가게를 임차하고, 내부변경 없이 운영하였는데, B로부터 인도받은 가게가 불법구조 변경한 점이 발각되어 행정처분대상이 되자, A는 B에 대해 손해배상을 청구하게 되었는데, 법원은 임대인은 가게의 불법 구조변경이 가게 사용수익을 방해할 정도에 이른 것이라 판단되고, 이를 개선하지 않아 폐업하게 된 것으로 봄이 상당하여 손해배상책임이 인정된다고 한 뒤, 범위에 있어서 A는 B가 개선요청에 불응하여, 새로운 임차인으로부터 권리금계약을 체결할 기회를 상실하게 되어 이로 인해 발생한 손해, 즉 이 사건가게 관련 정해질 수 있는 권리금 상당액을 배상할 의무가 있고, 또한 A가 잔여기간 동안 얻을 수 있었다 봄이 타당한 영업이익액을 배상액으로 하되 A도 손해발생방지 노력을 했어야 하는 부분 등을 고려 B책임을 일정비율로 제한한 사례가 있습니다.

 2) 위 사례에서 주목할 부분은, 임대인이 불법구조변경된 건물을 임대할 경우 배상책임을 질 수 있다는 점, 배상의 범위에 있어서 권리금과 영업손실 등이 포함된다는 점, 불법구조변경은 안전성 측면에서 치명적일 수 있다는 점입니다. 따라서 임대인도 건물을 불법구조 변경해서는 안될 것이고, 임차인이 바뀌는 과정 혹은 임대인 스스로 사용함에 있어 필히 관련 인허가나 안전성 검사 등을 잘 챙길 필요가 있고, 임차인이 만일 임차건물에 불법성으로 문제가 발생했을 시 합의 등에 있어 권리금 문제나 영업손실 부분 등을 잘 정리하고 주장하여 손해배상을 빠짐없이 받을 수 있도록 해야 할 것입니다.

 

 

4. 주의사항과 예방책

 

 1) 임차인이 구조변경을 계획한다면 반드시 사전에 임대인의 서면 동의를 받는 것이 바람직하고, 건축 관련 법령에 따른 인허가 절차도 필히 확인할 필요가 있습니다.

 2) 임대인 입장에서도 추후 불법 건축물 문제로 배상책임을 지지 않으려면, 불법성이 의심되는 증축, 구조변경은 이를 시정하고, 문제없는 목적물을 임대하는 것이 당연할 것입니다.

 3) 임차인도 계약체결 시 불법적인 부분은 없는지 잘 살펴볼 필요가 있고, 이에 대한 확인을 받는 등 조치해 두는 것이 바람직할 것입니다.

출처 Pixabay