집주인 몰래한 전대(재임대)의 법적문제 (실 사례 및 개인적 의견)

1. 전대차(재임대)의 개념

 1) 부동산 임대차 계약에서 종종 문제가 되는 것이 재임대입니다. 이는 임차인이 자신이 임차한 건물을 다시 제삼자에게 빌려주는 것을 의미합니다. 흔히 주거용 주택뿐만 아니라 사무실 등에서도 이러한 상황이 발생할 수 있습니다.

 2) 임차인은 임료 부담을 줄이거나, 사용하지 않는 공간을 효율적으로 활용하려는 목적으로 전대를 시도하기도 합니다. 그러나 대부분의 임대차계약서에는 집주인의 동의 없이 제삼자에게 재임대를 하는 것을 금지하는 조항이 포함되어 있습니다. 이는 임대인이 건물의 사용 목적이나 관리 상태를 직접 통제하기 어렵게 되는 문제를 예방하기 위한 측면도 있는데, 계약서에 금지조항이 명시되어 있다면, 집주인의 허락 없는 전대는 그 자체로 계약위반이 될 수 있습니다.

 

2. 집주인 동의 없는 전대의 문제점

 

 1) 민법 629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 경우 계약을 해지할 수 있다는 취지로 규정하고 있습니다. 즉, 집주인 몰래 재임대를 한 행위는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 계약 위반을 근거로 계약을 해지하고, 건물의 인도를 구하는 등의 조치를 취할 수 있습니다. 재임대를 받은 자, 즉 전차인도 집주인의 동의가 없었다면 결국 권원 없이 임대목적물을 점유하고 있는 것이 되기 때문에 계속 점유상태를 유지하기가 쉽지 않게 됩니다.

 2) 가령 전차인이 임차인에게 임료를 성실히 지급하더라도, 이를 근거로 임대인에게 적법한 임차인으로서의 지위를 보장받기 어렵기 때문에 언제든 불안정한 지위에 놓이게 되는 것입니다. 

 

 3) 민법 630조는 전대의 효과로 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인은 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다. 즉 전차인의 권리보장은 기본적으로 집주인의 동의를 전제로 하는 것이라 봄이 타당합니다.

 

 

3. 분쟁 발생 시 책임 구조

 

 1) 무단 전대가 드러나면 책임은 임차인에게 집중될 수 있습니다. 집주인은 계약 위반을 이유로 임차인에게 계약해지 및 발생한 손해배상 등을 청구할 여지가 있습니다.

 

 2) 전차인에 대해서는 집주인과 전차인 사이에 새롭게 합의를 하는 등의 절차가 없는 이상, 기본적으로 임대인 입장에서는 임대목적물을 무단점유하고 있는 자로 볼 수 있고, 이에 건물인도 등을 청구할 여지가 있습니다. 전차인은 임대인과 계약을 체결한 것이 아니기 때문에, 원칙적으로 집주인에 대해서 보증금 반환이나 계약갱신 등을 주장하기 쉽지 않습니다.

 

 

 

4. 실사례와 주요 포인트 (개인적 의견)

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, 임대인 A가 임차인 B에 대하여 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지하고 부동산의 인도를 구한 사안에서, 법원은 점포 앞에서 판매가 이뤄진 것으로 보이고, 임대목적물을 사용했다 하더라도 극히 일부에 지나지 않는 점, 임대차 목적물은 점포이지 앞 노상까지를 포함한 다 보기 어렵다는 등의 이유로 A가 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 없다고 한 사례가 있습니다.

 

 2) 위 사안에서 주목할만한 점은, 무단전대라는 주장이 있는 경우라 하더라도, 사용경위나 면적, 위치 등에 따라 전대가 아니라 판단될 수 있으며, 임대목적물을 일부 사용한 경우라 하더라도 그 정도가 극히 일부이고 경하다면, 이를 근거로 계약해지까지 인정되지는 않을 수 있다는 점입니다. 따라서 임대차계약에 있어서 전대가 문제 될 경우, 경위나 면적, 위치 등을 세세히 따져서 일방적인 계약해지를 당하지 않도록 증거와 주장을 잘 정리할 필요가 있습니다.

 

 
5. 합법적 전대를 위한 대응방안

 

 1) 만약 불가피하게 전대를 해야 하는 상황이라면, 반드시 집주인의 서면 동의를 받는 것이 바람직합니다. 단순히 구두로 허락을 받는 것은 추후 분쟁이 발생했을 경우 증거를 제시해야 하는데 쉽지 않을 수 있습니다.

 

 2) 또한 전차인 역시 집주인의 동의를 확인하고 전대차 계약을 체결해야 추후 분쟁이 발생했을 경우 권리주장에 있어 훨씬 나은 지위를 점할 수 있을 것입니다.

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