오피스텔 용도변경(주거용, 업무용)과 법적 문제 (실 사례와 개인의견)

1. 오피스텔의 개념과 용도 구분

 1) 오피스텔은 기본적으로 업무시설로 분류되지만, 내부에 취사와 위생시설을 갖추고 있어 주거와 업무가 모두 가능한 건축물입니다.

 2)  따라서 크게 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분할 수 있는데, 이 구분에 따라 적용규정, 세금 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

 3) 그런데 임차인들이 업무용 오피스텔을 실제 주거공간으로 활용하는 경우 등 문제의 여지가 있는 상황이 충분히 있을 수 있습니다.

 

 

2. 용도변경 절차 등

 

 1) 오피스텔을 업무용에서 주거용으로, 또는 주거용에서 업무용으로 전환하려면 건축 관련 법령에 따른 용도변경 절차를 거쳐야 합니다.

 2) 보통 해당 지자체 건축과에 신청을 하고, 구조, 소방, 주차기준 등이 주거용 기준에 적합한지 검토를 받아야 합니다. 특히 주거용으로 바꾸려면 채광, 환기, 주차대수 등 기준을 충족해야 하기 때문에 건축물 자체가 이를 충족하지 못하면 변경이 어렵습니다.

 3)  즉 용도변경은 단순한 서류 작업의 문제가 아니라 실제 건축물의 구조적 요건 등을 갖추어야 가능한 문제입니다. 이 과정에서 추가 공사 등으로 비용이 발생할 수 있고, 허가 없이 무단으로 용도를 달리 사용할 경우 행정처분 등이 문제 될 수 있습니다.

 

 

3. 세금 등 측면의 차이

 

 1) 오피스텔의 용도에 따라 큰 차이를 보이는 부분은 세금과 관리 규정입니다. 주거용으로 등록되면 취득세와 재산세에서 주택세율이 적용되어 세 부담이 줄어들 수 있는 반면, 업무용은 상업용 건축물로 취급되어 상대적으로 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

 2) 또한 관리규약 측면에서도 주거용 오피스텔은 입주자대표회의를 구성 하는 등 아파트와 유사한 방식으로 관리되지만, 업무용은 집합건물법에 따른 관리인 제도로 운영됩니다.

 3) 이러한 차이로 인해 입주민 간의 분쟁도 자주 발생할 수 있는데, 가령 업무용으로 설계된 건물에 다수가 실제 거주를 하면서 공동주택처럼 생활 편의를 요구하는 경우 관리 방식에서 갈등이 생길 수 있습니다.

 

4. 실 사례와 주요 포인트 (개인적 의견)

 

 1) 이와 관련하여 판례에서는, A는 오피스텔이 소형주택으로 변경되어 주거용으로 쓰고 있는데 B에게 업무용 요금을 지급했기에 이를 차액분을 반환하라는 취지 주장에 대해, 법원은 오피스텔은 소형주택과 명확히 구분되고, 오피스텔은 영업시설로 활용가능한 등으로 오피스텔은 소형주택에 해당하지 않고, 다수세대가 주거용으로 사용되고 있고 요금을 감면받은 점만으로 기 지급한 요금이 원인무효라 보기 어렵다고 한 사례가 있습니다.

 2) 또한 한 판례에서는 B가 불법 건축된 부분에 대해 행정처분 받을 수 있었음에도 아무 설명하지 않은 점 등을 이유로 A가 분양계약을 취소하고 대금반환을 구한 사안에서, 법원은 불법적 용도 변경을 이유로 분쟁발생을 알았다면, 계약체결하지 않았을 것이므로 중요 부분 착오로 취소할 수 있고, 취소에 따른 부당이득 반환하라한 사례가 있습니다.

 3) 위 사례들에서 주요 포인트는, 사용형태 등에 따라 요금 납부액 등이 달라질 수 있다는 점, 불법용도변경은 행정처분등으로 분쟁의 여지가 많은 점, 불법변경을 말하지 않은 점은 중요 부분착오로 취소할 여지가 생긴다는 점입니다. 따라서 오피스텔 매매 등에 있어, 법적인 용도에 대해 분명히 알리고, 불법적 요소가 있는 오피스텔의 경우 이를 확실히 정리하고 매매, 임대에 임하는 것이 바람직하고, 매수인, 임차인입장에서는 계약 시 위법요소를 잘 확인하되, 뒤늦게 알게 된 경우 중요 부분 착오로 취소가능한지에 대해 세밀히 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

 

5. 법적분쟁 예방

 

 1) 오피스텔 용도전환과 관련한 분쟁은 세입자와 건물주, 그리고 행정기관 사이에서 다양하게 발생가능 합니다.

 2) 가령 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하면서 이를 명확히 고지하지 않으면, 임차인의 전입신고, 대출 등에 문제가 될 수 있고, 무단 용도전환 시 각종 행정처분으로 실사용에 지장을 초래할 여지가 있습니다.

 3) 따라서 오피스텔을 매수하거나 임차하려는 사람은 필히 건축물의 용도를 확인하고, 용도별로 요구되는 법적 요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있고, 이러한 확인을 통해 분쟁의 여지를 줄일 수 있을 것입니다.

출처 Pixabay