집합건물 옥상 사용권 분쟁 어떻게 해야하나 (실 사례 및 개인적 의견)

1. 집합건물 옥상 사용권의 개념과 법적 성격

 1) 오피스텔, 아파트 등 구분소유자가 존재하는 집합건물에서는 옥상이 누구의 소유이며, 어떻게 사용할 수 있는지가 중요한 문제일 수 있습니다.

 2) 옥상은 통상 건물의 공용 부분에 분류됩니다. 공용 부분은 모든 구분소유자가 공동으로 사용하는 부분으로 기본적으로 특정 구분소유자가 단독으로 사용하는 것은 부적절합니다.

 3) 다만 관리규약이나 계약에서 옥상의 전부 또는 일부를  특정 구분소유자가 전적으로 사용할 수 있도록 한 경우라면, 해당 소유자는 계약 및 규정에서 정한 범위 안에서 독점적으로 사용할 수 있다 할 것입니다.

 

2. 옥상 사용권 설정

 

 1) 공용 부분에 대한 전적인 사용권은 관리규약이나 구분소유자 간 합의 등을 통해 인정되는 것이라 할 것입니다. 가령, 상가 건물에서 관리규약이나 계약에 제일 위층의 점포에서 옥상일부를 사용할 수 있게 하는 내용이 명시되어 있는 경우 및 각 상가의 동의하에 특정 구분소유자가 옥상일부를 사용하는 경우 등을 생각해 볼 수 있습니다.

 

 2) 단 옥상 사용권이 있다 하더라도, 사용에 국한되기에 임의로 증축하는 경우 등을 모두 포함하는 것이라 보기는 어렵습니다. 옥상 사용권의 존재와 어떤 형태의 사용까지 인정하는 것인지에 대해서는 규약의 내용이나 계약의 경위 등을 종합고려하여 판단해 봐야 할 것입니다.

 

 

3. 발생가능한 다양한 분쟁들

 

 1) 옥상사용에 대해서는 다양한 분쟁이 발생할 수 있는데, 가령 옥상사용권이 없는데 특정 구분소유자가 무단으로 옥상을 사용하는 경우, 무단으로 물건을 쌓아 두는 경우 등을 생각해 볼 수 있습니다.

 2) 옥상사용권이 있는 경우라 하더라도 사용 범위를 넘어서는 경우, 즉 불법 증축이나 약정된 범위를 벗어난 과도한 사용 시 문제가 될 수 있으며, 옥상의 보수 비용 부담과 관련해서도 옥상사용권자의 사용상태에 따라 부담의 정도를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

 

 

4. 실사례와 주요 포인트 (개인의견)

 

 1) 이와 관련하여 한 판례에서는 구분소유자 A가 옥상을 점유사용하는 구분소유자 B에 대해 부당이득을 구한 사안에서, 법원은 B의 전용사용권을 부여하는 결의는 집합건물법에 따른 것으로 결의 이후는 무단점유가 아니고, 사용료 지급이 당연히 전제된 것이 아니며, 유지보수 비용도 모두 부담한 점 등을 고려하여 결의 시점 이후에 대해서는 부당이득을 구할 수 없다 보았고, 결의가 있기 전 사용에 대해서는 B에게 전용사용권을 부여하는 결의가 있었다 보기 어려운 등으로 일정기간에 대해 부당이득금 등을 지급하라는 취지의 판결을 한 사례가 있습니다.

 2) 위 사안에서 주목할 만한 부분은, 옥상사용에 대한 적법한 권한 확보가 매우 중요하다는 점과, 권한취득을 위한 의결 등의 절차는 명확하게 남겨두는 것이 매우 중요하다는 점, 그리고 공용 부분을 특정 구분소유자가 전적으로 사용하는 것이기에 사용료나 비용부담 등의 문제도 명확히 정리해 두는 것이 필요하다는 점입니다. 따라서 옥상을 전적으로 사용할 일이 있을 때에는 적법한 사용권을 부여하는 결의를 통하는 등 적법절차를 필히 거쳐두고, 이를 명확히 기록해 둘 필요가 있으며, 나아가 비용부담이나 사용료 지급에 대한 문제도 투명하게 정리를 해두는 것이 바람직하다 할 것입니다.

 

5. 분쟁 예방과 해결 방안

 1)  옥상 사용권은 규약이나 계약에 따라 특정인이 사용할 수 있는 구조이기에, 이를 관리규약이나 계약상 분명히 하는 것이 불필요한 분쟁 예방의 기본이 될 것입니다.

 2) 만일 분쟁이 발생했다면, 구분소유자들과 전체 회의 등을 통해 협의 하에 가장 합리적인 방법을 모색하는 것이 바람직할 것인데, 이것이 불가능하다면, 법원을 통해 조정을 시도해 보거나, 원상회복 등을 구하는 것을 생각해 볼 수 있을 것입니다.

출처 Pixabay