도로 미인접 부동산에 대한 통행권 문제(관련판례 및 Q&A)

 

1. 도로에 붙어 있지 않은 토지, 통행할 권리는 있을까?

 

 1) 토지를 소유하고 있어도 도로와 직접 맞닿아 있지 않다면 이용에 큰 제약이 생깁니다. 예를 들어 자신의 땅에 건물을 짓거나 농사를 지으려 해도, 진입로가 없어 사실상 접근이 불가능한 경우가 있습니다.

 2) 민법에서는 이러한 경우 일정한 요건 아래 통행권을 인정하고 있는데, 이는 토지의 사회적 이용 가치를 감안한 것으로, 다른 사람의 토지를 일정 요건하에 통행로로 사용할 수 있게 하는 것입니다.

 3) 다만 통행권은 어디까지나 예외적인 것으로, 타인의 땅을 마음대로 사용할 수 있는 권리라 보기는 어려운 바, 엄격한 기준이 적용된다 할 것입니다.

 

 

2. 통행권 규정과 요건

 

 1) 민법 219조는 주위토지통행권에 대해 규정하고 있는데, 1항은 토지와 공로 사이에 토지이용에 필요한 통로가 없거나 비용이 과다하게 들 경우, 주위 토지를 통행할 수 있고 필요시 통로개설 가능하다는 취지로 규정하고 있습니다.

 2) 다만 손해가 가장 적은 방법과 장소를 선택해야 하고, 2 항에서는 통행권자는 손해를 보상해야 한다고 규정하여, 필요최소한의 침해 및 합당한 보상을 같이 언급하고 있습니다.

 3) 이는 어찌 보면 당연하면서도 합리적인 내용이나, 실제 적용에 있어서는 장소나 방법, 보상액 등에 있어 다툼이 있을 수 있습니다.

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3. 관련 판례와 주요 포인트(개인적 의견)

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, A가 A소유 토지를 사용하기 위해 B소유 토지를 통행해야 하고 자동차 등이 통행할만한 통행로가 필요하다 하자, B는 B소유토지 보다 C토지를 통행하는 것이 타당하다 하였고, 법원은 A소유토지에서 공로로 진입하기 위해 B소유 토지 통행이 필요하고, A가 B소유토지를 통하지 않고는 공로 출입이 불가하거나 비용이 과다하게 들것으로 보이는 점 등 감안하여 주위토지 통행권이 인정된다 보았습니다. 그리고 C토지 통행이 낫다는 취지 주장에 대해서는 구체제 사안에서 각 토지의 지형 등 형상, 이용관계, 개별 이해득실 등 종합 어느 토지에 부담을 지우는 게 합리적인지 보아야 하는데, C토지 이용 시 보다 B소유 토지 이용 시 가장 적은 손해 발생한다 보여 위 주장을 배척한다는 취지로 판시한 사례가 있습니다(수원지방법원 2024.11.28.선고2022가합17273판결, 케이스노트 참조,  수원지방법원 2022가합17273 - CaseNote  )

 2) 위 사안에서 주요 포인트는, 주위 토지를 사용해야 할 필요성을 판단함에 있어 주위토지 통행 없이는 출입이 불가하거나 비용이 과다할 것 등 반드시 필요한 것인지에 대한 부득이한 부분을 고려하고 있다는 점, 그리고 인접한 토지가 여러 개 일 경우 개별적인 사정을 종합고려하여 부담을 지울 토지를 정한다는 점입니다. 따라서 주위토지 통행권은 이런 필요최소한, 필수불가결한 사정을 감안한 예외적인 사정이라는 점을 인식하고 이러한 분쟁이 발생했을 경우 위 판례 및 법령의 취지를 고려하여 소송이 아닌 협의로 최소한의 부담으로 통행로를 상호 인정하고, 이에 대한 합리적인 보상을 하는 방향으로 정리하는 것이 바람직하다 할 것입니다.

 

4. 분쟁예방 등

 

 1) 공로에 인접하지 않은 토지를 매수할 때는 반드시 진입로 확보 여부를 사전에 확인해야 합니다. 단순히 길이 있다고 해서 통행로가 확보되었다 단정해서는 곤란해질 수 있습니다. 왜냐하면, 사유지로서 다른 사람 통행은 안된다고 주장할 가능성도 있기 때문입니다. 만일 사유지가 분명할 경우 통행에 있어 부담해야 할 부분이 있다면 서로 원만히 협의하는 과정을 거쳐 통행로 확보 문제도 해결이 되어야 토지를 매수하더라도 곤란을 겪지 않을 것입니다.

 

 2) 이미 토지를 소유하고 있다면, 주변 토지소유자와 위 판례의 취지를 서로 공유하는 가운데 협의를 통해 통행로 부분과 그 사용에 대한 보상에 대해 정리하고 이를 서면으로 남겨 불필요한 분쟁이 생기는 것을 최소화하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

5. Q&A

 

 Q) 주위에 여러 토지가 있다면 어디로 통행권이 인정된다 보아야 할까요?

  Ans. 위 판례에서 언급된 바와 같이 개별적인 이해관계나 각 토지의 형상 등을 종합 고려하여 가장 합리적인 곳을 선정한다고 생각하면 될 듯합니다. 다만 인접 토지소유자들과 통행로 관련 협의는 자유롭게 할 수 있는 것이 원칙이라 할 것인바, 여러 토지소유자와 통행로 몇 개를 협의하는 것도 편의상 필요하다면 고려해 봐도 좋을 듯합니다.

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