임대차보증금과 수리비 공제 어디까지? (관련 판례와 개인적 의견)

1. 임대차 종료와 보증금 반환

 1) 임대차계약이 끝나면 임차인은 집을 임대인에게 인도하고, 임대인은 보증금을 임차인에게 반환해야 합니다. 이 과정에서 보증금에서 어떤 항목을 공제할 수 있는지가 문제 될 수 있습니다.

 2) 예컨대 임차인이 임대차 기간 동안 부담해야 할 채무가 남아 있거나, 주택을 원상회복해야 하는 범위가 있을 경우 그 비용을 보증금에서 제하고 반환하는 등 처리하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 문제는 이 공제 범위가 어디까지 인정되는지 다툼이 있을 수 있다는 것입니다.

 

2. 원상회복 의무와 자연적 소모

 

 1) 기본적으로 임차인은 임대차 기간이 종료되면, 임대목적물을 원상태로 돌려줘야 할 것인데, 이 경우 대법원은 원상회복의무의 내용 및 범위는 임대 당시 상태, 계약체결 내용과 경위, 임차인의 변경 내용 등을 종합고려해서 개별 구체적으로 정해야 한다는 취지로 판시하고 있습니다(대법원 2019.8.30. 선고 2017 다 268142 판결, 케이스노트 참조, 대법원 2017다268142 - CaseNote ).

 

 2)  그리고 판례에서는 목적물 상태의 가치감소 등이 있었다 하더라도, 임차인이 통상적 방법으로 사용하여 발생한 마모 등에 대해서는 자연적인 감가상각 정도를 넘어서거나, 특별한 약정이 있는 경우가 아닌 한 원상회복의무가 있다고 볼 수 없다는 취지로 판시하고 있습니다(의정부지방법원 2021.12.8. 선고 2021 가단 106159 판결, 케이스노트 참조, 의정부지방법원 2021가단106159 - CaseNote ).

 

 

3. 관련 판례와 개인적 의견

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, A는 임대차계약 갱신의사가 없음을 임대인 B에 밝히고 보증금 반환을 요청하고, 부동산을 인도하자, B는 보증금 반환시기, A가 부동산을 사용하면서 페인트 벗겨짐, 곰팡이 발생, 벽지 및 싱크대 등 훼손에도 불구하고 원상회복 없이 인도하였기에 원상회복을 위한 비용이 공제되어야 한다는 등의 주장을 하였는데, 법원은 벽지 등이 장기간 교체되지 않았고, 페인트나 훼손은 통상적인 사용 중 발생가능한 점, 곰팡이 발생의 구조적 문제 등을 감안할 때, 훼손 부분이 통상적 사용으로 인한 자연적인 가치감소를 초과한다는 점을 인정하기 부족하다는 등 취지로 B 측의 주장을 받아들이지 않은 사례가 있습니다(광주지방법원 2019.9.19. 선고 2019 가합 472 판결, 케이스노트 참조, 광주지방법원 2019가합472 - CaseNote ).

 

  2) 위 사례에서 주요 포인트는 임대차보증금의 반환과 관련하여 훼손 등의 문제로 보증금에서 일정금액을 공제해야 한다는 주장이 충분히 있을 수 있다는 점과 원상회복의 범위를 판단함에 있어 통상적인 사용으로 발생가능한 훼손이나 가치의 감소인지를 중점적으로 본다는 점, 그리고 임대차 계약 체결 당시 목적물의 상태에서 어느 정도의 변화가 있었는지가 또한 중요한 쟁점이 된다는 점입니다. 따라서 임대차보증금 반환에 원상회복과 관련된 주장의 대립이 있다면 임차인 입장에서는 위 언급한 통상적인 사용으로 인한 가치 감소는 회복의 범주에 포함되지 않음을 충분히 주장하고 설득할 필요가 있으며, 특히 임대차 계약 체결 당시와 비교할 때 인위적인 큰 변화가 있었다 보기 어려운 점 등을 강하게 주장할 필요가 있다 생각됩니다.

 

 

4. 분쟁 예방과 대응 방법

 1) 보증금 반환과 수리비 공제 문제는 임대인과 임차인 모두에게 민감한 사안입니다. 이러한 분쟁을 줄이기 위해서는 계약 체결 당시에 임대목적물의 상태에 대해 사진 등으로 남겨두는 것이 좋고, 계약서에 원상회복의 범위와 누가 수리비 등을 부담할 것인지 분명히 명시해 두는 것이 도움이 될 것입니다.

 

 2) 그리고 계약이 종료되는 시점에 있어서는 계약당시 사진이나 약정을 근거로, 상호 협의하에 합리적인 수리비 산정 및 부담 등을 진행하여 원만히 원상회복 문제를 처리하는 것이 합리적이라 할 것입니다. 만일 계약 당시 이러한 부분에 대한 정리가 미흡했고, 분쟁이 발생한 경우에는 위 언급한 바와 같이 통상적인 사용으로 인한 가치의 감소에 해당하는지를 기준으로 두고 협의를 진행해 보고, 만일 당사자간 협의가 안될 경우 법원의 조정 등을 통해 분쟁을 조속히 정리하는 것이 비용 등 측면에서 더 바람직하다 생각됩니다.

 

 

5. Q&A

 

 Q) 임대차계약이 종료되면 임차인은 임차당시 목적물의 상태 그대로 돌려줘야 하나요?

  Ans. 기본적으로 원상회복이라 한다면 임차인은 목적물을 임차한 상태대로 돌려주는 것이 바람직한데, 여기서 유념해야 할 것은 통상적인 사용으로 인한 훼손이나 가치의 감소에 대해서는 특별한 약정이 없는 이상, 원상회복의 범위에 포함된다 보기 어렵다는 것입니다. 생각건대 물건은 기본적으로 시간이 지남에 따라 자연히 가치가 감소하게 되어있는데, 이를 감안하고 임대를 하면서 돈을 받는다고 보는 것이 합리적이라 생각되고, 임차인은 계약에 따라 계약기간 동안 일반적으로 사용을 하면서 돈을 내는데, 이를 새것처럼 만들어 돌려주어야 한다고 보는 것은 다소 부당하게 느껴집니다.

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