분양권 전매 제한 위반시 문제점 (최근 판례)

1. 분양권 전매 제한

 

 1) 부동산 시장에서는 투기 과열을 방지하고 실수요자의 주거 안정을 도모하기 위하여 분양권 전매를 일정 기간 동안 제한하는 제도가 운영되고 있습니다. 이는 주택법에서 규정하고 있는 제도로서, 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양 등이 과열되어 있거나, 과열우려가 있는 지역 등을 조정대상 지역으로 지정할 수 있고, 조정대상지역에서 건설공급되는 주택의 경우 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전 전매를 할 수 없도록 하는 식의 구조로 규정되어 있습니다.

 

 2) 이러한 제도는 분양권을 단기적 이익을 위한 거래 수단으로 사용하는 것을 막고, 실수요자에게 안정적으로 주택이 분양되도록 하려는 취지가 반영된 것이라 할 것입니다. 이러한 전매제한을 위반하는 경우 여러 불이익이 있을 수 있으니 주의를 요합니다.

 

 

2. 전매 제한 위반 시 발생하는 문제

 1) 주택법 64조 1항은 투기과열지구에서 건설공급되는 주택 등에 대해 전매제한 기간이 지나기 전 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다고 명시하고 있는바, 이를 위반하는 행위는 위법한 행위로서 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.

 2) 주택법 101조 2호는 64조 1항을 위반하여 주택을 전매하거나 전매를 알선한 자에 대해 벌칙규정을 두고 있어 형사적으로 문제가 될 수 있습니다. 동법 92조에서는 분양권 전매 등에 대해 관청에 신고를 할 경우 포상금을 지급할 수 있도록 하여, 실효성을 높이기 위한 장치도 마련해 두고 있습니다. 그리고 동법 64조 7항에서는 위반자에 대해 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다고 규정하고 있어, 위반자에 벌칙 외에 자격 제한의 불이익까지 있을 수 있습니다.

 

 3) 즉 전매제한 위반의 경우 형사적인 문제 외에도 자격제한의 문제 등 리스크가 크기 때문에 이러한 부분을 평소 충분히 알고 위법행위는 당연히 하지 말아야 할 것입니다.

 

 

3. 분양권 불법 전매와 민사적 분쟁 (최근 판례와 나의 생각)

 

 1) 전매 제한 위반으로 체결된 계약은 민사적인 분쟁의 여지가 있습니다.

 

 2) 이와 관련하여 한 판례에서는, A는 B로부터 분양을 받아 전매제한 기간 이전에 이를 전매하였는데, B가 이를 문제 삼아 계약을 해제한다고 통보하고, B명의로 소유권보존등기를 마치자, A는 B에게 소유권 이전등기 절차이행을 구하는 취지의 소송을 제기하였는데, 법원은 이 사건 공급계약 내용은 다수의 수분양자들과 계약체결을 위해 마련된 약관에 해당하는데, 내용상 공급받을 자격 없는 자가 있는 것처럼 가장하는 것과 같은 부정한 방법으로 공급받는 것을 해제사유로 둔 것이지, 전매제한을 위반한 경우까지 해제사유로 둔 것으로 확대해석할 수 없고, 전매행위가 계약 목적달성이 되지 않도록 하는 정도로 주된 채무를 위반한 것이라 보기 어려운 등으로 B 측의 주장을 받아들이지 않은 사례가 있습니다(수원지방법원 2024.12.12. 선고 2024나 53024 판결, 케이스노트 참조)

 

 3) 위 사안에서 주목할 만한 점은, 전매제한의 경우 계약해제 사유로 주장되기도 한다는 점, 전매제한 위반 행위로 인해 민형사상의 문제로 굉장히 피곤해질 수 있다는 점, 전매제한 위반이라 하더라도 계약해제 문제는 구체적으로 따져봐야 한다는 점 등입니다. 따라서 전매제한을 위반하는 행위는 형사적인 문제 외에도 민사적인 분쟁 등 여러 위험성이 따른다는 사실을 잊지 말아야 할 것이고, 만일 이미 문제가 된 상황이라면, 형사적인 문제 등은 별론으로 민사적인 효력에 있어서는 분양계약의 유효성 등을 구체적으로 따져볼 필요가 있으니, 전매제한 위반이 해제사유로 명시되어 있는지 등을 구체적으로 살펴보는 것이 필요하다 생각됩니다.

 

 

4. 분쟁예방 등

 1) 위 언급한 바와 같이 분양권 전매와 관련한 분쟁은 거래 당사자 간의 계약의 효력 등 관련한 민사적인 문제, 형사적인 문제, 자격제한의 문제 등 다양하게 발생할 수 있습니다.

 

 2) 따라서 분양권 전매제한 위반으로 인해 여러 불필요한 분쟁에 휘말리지 않기 위해서는, 스스로 해당지역에서 분양권 전매제한 및 기간 등은 어떻게 되는지 등을 세심하게 확인해 볼 필요가 있다 할 것입니다.

 

5. Q&A

 

 Q) 분양권 전매제한 위반의 경우 매매계약의 효력이 없는 것 아닌가요?

  Ans. 분양권 전매제한 위반의 경우 계약해제 등 민사적인 다툼의 여지가 있을 수 있습니다. 위 사례에서와 같이 분양계약의 구체적인 내용에 따라 전매제한 위반이 해제사유의 내용에 포함된다 보기 어렵다는 취지의 판단이 있을 수 있는 반면, 분양계약의 내용에 만일 전매제한의 위법성을 근거로 해제사유로 명시한 경우라 한다면 계약상 일방이 해제권을 행사했을 때 이것이 효력이 없다고 단정할 수 있을지 의문입니다. 따라서 기본적으로 위법행위는 하지 않는 것이 당연하고, 만일 이미 문제가 진행 중인 경우에는 구체적인 계약 내용 등에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 계약의 효력이 유효한지 혹은 무효한 지를 단정적으로 말하는 것은 부적절하다 생각됩니다.

출처 Pixabay