경매 낙찰받은 후 전 소유자가 안 나갈 때, 어떻게 해야 할까?(관련 판례와 Q&A)

 

1. 부동산 경매 후 부동산을 안 비워주면?

 

  경매를 통해 부동산을 낙찰을 받았지만, 정작 전 소유자가 이사를 가지 않고 버티는 경우가 있을 수 있습니다. 낙찰자로서는 실질적으로 부동산을 인도받지 못해 큰 불편을 겪을 수 있게 됩니다. 이렇게 낙찰을 받아 새로운 소유자가 되었지만 현실적으로 전 소유자가 부동산을 비워주지 않는 경우 어떻게 대응해야 할까요?

 

2. 자진퇴거 요청 등 협의

 

 1) 우선적으로 해볼 수 있는 것은 당연히 건물인도와 관련한 협의입니다. 전 소유자도 일반적으로 상황이 어려운 경우가 많고 원치 않은 상황을 맞게 되어 감정적으로 힘든 상황일 것인데, 새로운 주거공간 등을 확보할 수 있는 기한을 둔다던지 하여, 원만히 인도를 받는 방법이 어찌 보면 가장 현실적일 수 있습니다.

 

  2) 협의가 된다면 협의한 내용을 서면으로 남겨, 향후 불이행으로 인한 분쟁이 발생했을 경우 활용할 수 있게 대비하는 것이 좋을 것입니다. 단순히 구두로 협의할 경우 내용을 일방적으로 변경하여 주장하는 등 문제가 더 복잡해질 수 있기 때문입니다. 협의에 있어 이사비용 등을 언급할 수 있는데, 낙찰자 입장에서 감수할 만한 금액이나 내용이라면 어느 정도 받아들이는 것도 신속히 분쟁을 종식시키고 부동산을 활용할 수 있다는 측면에서 더 이득이 될 수 있으니 종합적인 고려가 필요하다 할 것입니다.

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3. 인도명령 신청으로 법적 절차 진행

 

 1) 결국 부동산 인도와 관련한 합의를 하지 못한 경우, 결국 법원을 통한 강제적인 절차를 생각해 봐야 합니다. 민사집행법 136조는 부동산 인도명령에 대해 규정하고 있는데, 1항에서 법원은 대금납부 후 6개월 내 신청 시 부동산 점유자 등에 대해 부동산 인도를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다. 물론 점유자가 대항할 권원이 있다면 예외가 될 것입니다.

 

 2) 4항에서는 인도명령 전 점유자를 심문하도록 규정하고 있고, 5항에서는 신청에 대한 결정에 즉시항고를 할 수 있게 불복수단을 마련해 두고 있으며, 6항에서는 점유자 등이 인도명령에 불응할 경우 집행관에게 집행을 위임할 수 있다고 하여 강제적인 집행 절차를 규정하고 있습니다.

 

  3) 이 같은 절차는 인도소송을 통해 판결문이 확정된 이후 확정 판결을 근거로 강제집행을 하는 경우와 달리 민사집행법에서 특별히 규정해 둔 것으로, 보다 신속하고 간이 하게 강제적으로 인도를 받을 수 있다는 측면에서 유용하다 생각됩니다. 특히 1항에서 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청이라 하여, 대금납입 후 필요한 경우 최대한 신속히 신청절차를 이용하면 시간적 측면에서 보다 유리할 수 있다 생각됩니다.

 

4. 강제집행 및 부동산 인도소송

 

 1) 통상 법원의 인도명령이 확정되면, 점유자 등은 이를 받아들이고 부동산을 인도하면 그나마 일처리가 덜 복잡한데, 만일 인도명령에도 불구하고 이를 받아들이지 못하고 버티는 경우, 6항에 따라 집행관에게 집행을 위임하여 강제로 집행하는 절차를 취할 수 있습니다. 이런 강제적인 집행은 여러 가지 돌발적인 상황을 불러올 수 있기 때문에, 항상 불필요한 분쟁이 더 발생하지 않도록 주의할 필요가 있습니다.

 

 2) 그리고 집행에 있어서 만일 낙찰자가 파악하지 못한 제3자가 부동산을 점유하고 점유권원을 주장하고 있는 등 변수가 있을 경우 인도명령만으로 집행이 어려워지는 경우도 있을 수 있는데, 이럴 경우 가처분과 부동산 인도소송을 통해 건물을 인도받아야 하는 경우도 있을 수 있습니다.

 

 

5. 관련 판례와 개인적 의견 

 

 1) 관련하여 판례에서는 부동산인도명령 신청에 있어 신청인은 피신청인의 점유사실만 소명하면 되고, 대항할 만한 권원이 있는지에 대해서는 상대방이 소명해야 하고, 부동산이 경매개시결정등기가 된 후에 점유를 이전받아 유치권을 취득한 자는 경매절차에서 유치권을 주장할 수 없고, 유치권자는 채무자 또는 소유자 승낙 없이 타인에 임대권한이 없어, 이러한 임대행위는 소유자에 효력을 주장할 수 없다는 전제하에, A는 본건 경매절차에서 부동산 매각허가 결정을 받아 대금을 납부하고, 피신청인을 상대로 부동산 인도명령 신청을 하였고, 피신청인 B는 C가 부동산을 점유하여 유치권을 행사하고 있고 B는 점유보조자로서 부동산을 점유하고 있다고 하자, 법원은 피신청인이 경매개시결정등기 이전부터 C의 점유보조자로서 본건 부동산을 관리하고 있었다 인정하기 어렵고, 임차하여 사용했다 하더라도 소유자 승낙을 받았다는 등 특별한 사정이 없는 한 효력을 주장할 수 없어, 점유가 대항가능한 적법한 권원에 근거한 것이라 보기도 어렵다는 취지로 판시하였습니다(대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정, 케이스노트 참조, 대법원 2015마2025 - CaseNote).

 

 2) 위 사안에서 주목할 만한 점은, 부동산 인도명령 신청인은 상대방의 점유사실만 소명하면 된다는 점과 부동산 인도에 있어서는 유치권 등 복잡한 문제가 많이 얽혀 있을 수 있다는 점입니다. 특히 경매의 경우 경제적인 어려움으로 각종 채권자들과의 관계가 얽혀있을 수 있기 때문에, 더욱 그렇습니다. 따라서 후술 하는 바와 같이 낙찰 후 건물인도 문제는 심리적인 문제와 금전적인 문제, 법률적인 문제가 모두 맞물려 다소 민감하고 복잡한 문제일 수 있기에, 협의를 통한 원만한 해결 스탠스를 유지하는 가운데, 인도명령 신청과 같은 법적절차를 밟아가 보는 등 차분하고 종합적인 판단과 세심한 진행이 필요하다 생각됩니다.

 

 

6. 건물 인도 갈등 최소화

 1) 경매 낙찰 후 건물인도 문제는 심리적인 부분과, 법적인 절차 부분이 같이 맞물려 있는 다소 민감하고 복잡한 문제일 수 있습니다. 따라서 낙찰자로서 이를 효율적이고 합리적으로 해결하기 위해서는 감정적인 대립보다는 문제해결을 위해 가장 바람직한 스탠스를 유지하면서 법적인 절차도 활용하는 것이 좋을 것입니다.

 

  2) 위 언급한 바와 같이 점유자의 입장도 생각하여 서로 납득할 만한 선을 찾아 원만한 합의를 시도해 보고, 도저히 협의가 안될 경우 감정을 배제하고 법적인 절차를 밟아가되, 언제든 자발적인 인도를 통해 신속히 분쟁을 종결 시킬 여지는 열어두고 진행하는 것이 바람직하다 생각됩니다.

 

 

7.  Q&A

 

 Q) 건물을 낙찰받으면 당연히 다른 문제들은 정리되는 것 아닌가요?
  Ans. 물론 경매를 통해 상당 부분 권리관계가 정리가 되기는 합니다. 하지만 위 언급한 판례에서 보는 바와 같이 유치권 등 적법한 권원에 기한 점유를 주장하거나, 어려운 사정 등으로 인도를 못해주거나, 감정적 문제로 인도를 안 해주는 등으로 부동산인도 문제에 있어 다양한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이러한 가능성에 대해 충분히 알아보고 낙찰을 받을 필요가 있으며, 문제가 발생할 경우 협의 등을 통해 합리적으로 분쟁을 해결해 나가는 것이 바람직합니다.

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