상가건물 냉난방 문제시 임차인의 배상청구 가능여부

1. 상가 임대차와 냉난방 문제

 1) 상가 건물에 입점한 임차인들은 영업에 필수적인 요소로 냉난방 설비의 정상 작동을 기대하게 됩니다. 특히 여름철 냉방이나 겨울철 난방은 고객 유입과 체류 시간, 종업원의 근무 여건 등과 직결되는 만큼 단순한 편의 수준을 넘어 사업 성패에 영향을 주기도 합니다.

 2) 하지만 간혹 임대인의 관리 소홀로 냉난방이 제대로 작동하지 않아 심각한 피해를 겪는 사례도 있습니다. 이러한 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을지 문제 될 수 있습니다. 이는 임대차계약서의 내용, 임대인의 책임 범위, 냉난방 문제의 원인 등을 종합적으로 고려해 봐야 할 문제입니다.

 

2. 임대인의 유지·수선의무와 법적 근거

 1) 민법 623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다는 취지로 규정하고 있습니다.

 2) 따라서 냉난방기가 임대 목적물에 포함되어 있고, 냉난방기의 고장 등이 노후시설 방치 등 임대인으로 인해 발생한 것이라면, 임대인은 수리를 통해 정상적인 사용수익을 할 수 있게 해 주어야 할 것입니다.

 3) 특히 계약서에 냉난방기 관련 내용이 명시되어 있다면 누구의 책임인지가 더욱 분명해질 것입니다. 만일 계약서에서 냉난방기의 관리를 임차인이 하도록 되어 있다면 관리부실로 인한 피해를 임대인에게 묻기는 쉽지 않을 수 있습니다.

 

 

3. 손해배상 청구 관련 검토해야 할 사항

 

 1) 임차인이 손해배상을 청구하려면, 냉난방 관련 이상이 임대인의 책임 있는 사유로 발생한 것임을 입증해야 하고, 그로 인해 실제 영업에 피해가 발생했음을 객관적으로 증명할 필요가 있습니다.

 2) 예를 들면 냉방기 고장으로 고객 및 매출이 급감한 자료, 해당 기간 동안의 전기료 납부 내역 등이 증거가 될 수 있을 것입니다. 그리고 계약서상 관리주체 문제, 수리 요청에도 불구하고 임대인이 적절한 조치를 취하지 않은 사정 등도 판단에 중요한 요소가 될 것입니다.

 

4. 실제 사례와 주목할 만한 점

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, A가 상가를 임차하여 음식점을 했는데, 시설하자로 인한 환기 등 문제로 일부 좌석만 사용하는 등 손실이 발생했다며, 매출감소로 인한 손해 등을 임대인 B 측에 구하자, 법원은 임대인의 수선의무를 발생시키는 것인지 여부는 장해의 규모와 부위, 이로 인해 목적물 사용수익에 미치는 영향정도, 수선이 용이한지 등을 고려하여야 한다는 전제하에, 이 사건 건물  하자감정에 A주장 관련 하자가 미발견된 점, 연관되었다 주장하는 하자는 비용 등 측면에서 음식점으로 사용하는 것에 방해가 될 정도라 보기 어려운 점, A주장 기간 동안 장소 일부 제대로 사용 못 했다는 등으로 수익이 감소했다고 볼 증거가 없다는 취지로 청구를 기각한 사례가 있습니다.

 2) 위 사안에서 주목할 만한 점은, 시설물 등에 하자나 문제가 있었다는 것을 원인과 함께 분명히 남겨둘 필요가 있다는 점과, 영업손실은 다소 추상적일 수 있기 때문에 시설물의 관리소홀 등 문제로 인한 오작동 기간과 매출의 하락에 대해 최대한 구체적이고 세부적인 입증이 이루어질 필요가 있습니다. 따라서 냉난방기 오작동 등에 있어 수리 시에 관리미흡 등 원인을 정확히 해둘 필요가 있고, 오작동기간, 수리요청일 등을 입증할 내용등 증거를 잘 수집해 둘 필요가 있으며, 평소 영업이익과 냉난방시설 문제 기간 동안 영업이익 감소에 대해 세부적인 이익감소 내역이나, 손님의 진술 등을 최대한 확보해 두는 것이 바람직할 것입니다.

 

5. 예방 및 대처

 

 1) 임대차계약서상 냉난방기의 관리 주체가 임차인으로 되어있다던지 하면, 문제시 임대인에 책임을 묻기 어려워질 수 있는 등 분쟁에 중요한 미칠만한 내용은 계약 시 꼼꼼하게 따져 명확히 기재해 두는 것이 바람직합니다.

 2) 그리고 임차기간 동안 냉난방기의 관리 및 점검 등 필요한 요청을 한 것과 적절한 조치 여부 등을 세밀히 남겨두면 향후 분쟁해결에 도움이 될 것입니다.

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