임료연체에 연락안받는 임차인의 물건 어떻게 처리해야 하나?

1. 연락 안 받는 임차인 물건 처리 문제

 

 1) 임대인이 가장 힘들어하는 상황 중 하나는 임차인이 임료를 연체하고, 어느 순간 연락까지 안 되는 경우입니다. 더 문제는 임차인이 거주하던 공간에 짐을 남겨둘 경우 공간을 제대로 활용할 수 없다는 점입니다.

 

 2) 당장 새 임차인을 받을 수도 없고, 방치된 물건을 임의로 정리하기도 어렵습니다. 이 경우 어떻게 대처해야 할까요.

 

 

2. 임의로 처리하면 생길 수 있는 문제

 

 1) 먼저 알아둘 점은, 임차인이 연락이 안 된다고 해서 물건을 마음대로 다른 곳에 옮기거나 처분하는 것은 문제가 된다는 것입니다. 민사상 타인의 재산을 옮겨서 물건이 고장 나거나, 물건을 처분하여 사라지게 되면 손해배상의 문제가 생기고, 형사적으로도 문제가 됩니다.

 

 2) 아직 물건의 소유권은 임차인에게 있기 때문에 어찌 보면 당연히 발생가능한 문제입니다. 예를 들면 임차인이 한참뒤에 나타나 물건의 고장이나 처분을 문제 삼으며 임대인에게 민형사상 문제를 제기하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 이럴 때 서로 간에 추가적 분쟁이 발생해 일처리가 더욱 길어지고 어려워질 수 있습니다.

 

 

3. 법적 절차

 

 1) 결국 다소 비용이 들고 시간이 걸리더라도, 민사절차가 가장 적절한 방법인데, 점유이전금지가처분과 건물인도소송이 가장 일반적인 방법입니다. 소송과정에서 연락이 되면 조정 등을 통해 분쟁을 조기에 종식시킬 수도 있습니다.

 

 2) 여러 가지 송달방식이 있기에, 소송절차를 통해 판결 등 집행권원을 확보하게 되면, 이를 근거로 강제집행을  하게 됩니다. 소송을 위해서는 건물인도에 대한 근거가 명확해야 하는데 사안마다 다를 수 있기 때문에 면밀한 검토가 필요합니다.

 

4. 실 사례와 주요 포인트

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, A와 B가 임대차계약을 체결했다가  C가 임차인으로 새로 계약을 하였는데, C가 B가 설치한 부분들에 대해서도 권리를 주장하자, 이에 대해서 법원은 B가 A로부터 임차할 당시 상태로 원상회복하기로 되어 있어, B가 설치한 부분까지 권리를 주장하는 C의 주장을 배척한 사례가 있습니다.

 

 2) 이 사례에서 주요 포인트는 임대차계약에 있어 권리주장의 범위 등을 판단함에 있어 각 계약서에 명시된 내용이 매우 중요한 판단의 근거가 된다는 점입니다. 따라서 계약에 있어서 짐을 뺀다던지 하는 범위, 인테리어 철거문제 등에 있어 원상회복의 범위를 분명히 해두는 것이 바람직하고, 이행을 강하게 보장하기 위해 불이행에 대한 배상 문제등을 기재해 두는 것이 분쟁을 줄이는데 도움이 될 수 있을 것입니다. 그리고 분쟁이 발생했을 경우 무엇보다 계약내용을 기초로 주장을 정리하는 것을 원칙으로 하고, 추가로 다른 유리한 사정들도 더하여 적극 주장하는 것이 바람직하다 할 것입니다.

 

 

5. 사전 예방을 위한 논의와 신중한 계약체결

 

 1) 현실적으로 민사절차는 시간이나 비용 측면에서 꺼려지지만, 어찌 보면 다른 문제로 번지는 것보다는 더 신속히 정리되는 것일 수 있습니다.

 

 2) 계약 시 이런 문제 여지를 줄이기 위해, 계약해제 및 해지 사유를 추가해 둘 필요도 있어 보이고, 사전에 이런 문제를 오픈해서 논의하여 신중히 계약을 체결하는 것도 필요하다 생각됩니다.

 

출처 Pixabay