임대차기간 중 집주인 변경 관련 주의사항(실사례 및 개인의견)

 

1. 임차기간 집주인 변경

 

 1) 임차인이 안정적으로 거주하기 위해 가장 중요하게 여기는 것은 계약기간과 보증금 반환 문제일 것입니다.

 

 2) 살다 보면 예상치 못하게 임차하던 부동산의 소유자가 바뀌는 상황이 발생할 수 있는데, 가령 집주인이 해당 부동산을 다른 사람에게 매도하는 경우 등을 생각해 볼 수 있습니다.

 

 3) 이때 임차인은 기존 계약이 계속 유지되는지, 보증금은 어찌 되는지 불안할 수 있습니다. 이러한 상황에 대비해 임차인의 권리와 관련 법령을 알아둘 필요가 있습니다.

 

 

2. 주택임대차보호법(이하'임대차보호법'이라 함) 관련 규정

 

 1) 임대차보호법 3조는 대항력 등을 규정하고 있는데 1항에서 주택의 인도와 전입신고를 언급하고 있으며, 4항에서 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

 

 2) 한편 임대차보호법 3조의 2 2항은 확정일자 및 우선 보증금 변제에 대해 규정하고 있으며, 동법 8조는 보증금 중 일정액 보호에 대해 규정하고 있습니다.

 

 3) 우선 임대차보호법에 규정된 내용을 주장하기 위해 기본적으로 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 받아두는 것이 바람직하다 생각됩니다.

 

 

3. 계약갱신 관련 규정

 

 1) 계약갱신 관련해서도 거절불가의 예외적 사유를, 임대차보호법 6조의 3 1항 각호에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주 하려는 경우 등을 규정하고 있으며, 2항에서는 계약갱신요구권 등을 규정하고 있습니다.

 

 2) 임차인은 새로운 부동산소유권자가 실거주 목적인지 확인해 보고 협의를 통해 임차기간, 보증금반환 문제 등을 분명히 하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

4. 실사례와 주요 포인트 (개인의견)

 

 1) 관련하여 한 판례에서는, 임차인 A는 임대인 변경에 대해 이의를 제기하며 계약해지를 통보하고, 임대차계약 종료일이 도과한 상황에서 변경된 임대인 B에게 부동산을 인도한 경우, 법원은  B는 A에게 임대차보증금 및 지연손해금을 지급하라고 한 사례가 있습니다.

 

 2) 위 사례에서 포인트는 임대인 변경에 따라 계약과 관련하여 분쟁이 발생할 수 있기 때문에, 임대인 변경 시 계약해지 사유로 계약서에 명시하는 등의 방법으로 이러한 분쟁의 여지를 최소화할 필요가 있다는 점입니다. 보증금과 관련해서도 임대인 변경을 하여 해지하는 경우 기존 임대인이 보증금을 반환하기로 하는 등의 구체적인 내용을 기재해 두면 분쟁의 예방이나 정리에 보다 도움이 될 것이라 생각됩니다.

 

 

5. 집주인 변경 대비와 위험관리

 

 1) 임대차기간 중 소유권자 변경은 얼마든지 발생할 수 있는 일입니다. 임차인은 위 언급한 보호장치의 활용은 물론 등기사항전부증명서 등을 종종 확인해서, 소유권변동 여부 등을 체크하여 필요한 조치를 취하는 것도 바람직하다 생각되고,

 

 2) 보증금 관련 리스크 관리 차원에서 보험가입도 적극 검토할 필요가 있어 보입니다.

출처 Pixabay